Capital gain atau capital loss, merupakan perbedaan atas jumlah biaya yang terjadi untuk  memperoleh, memelihara dan memperbaiki (merenovasi) properti sewaan, dengan jumlah yang Anda terima ketika Anda menjual properti tersebut.

Capital gain (keuntungan modal) ataupun capital loss (kerugian modal) dapat terjadi ketika Anda menjual (atau berhenti memiliki) properti sewaan. Anda harus membayar pajak capital gain atas keuntungan modal yang Anda hasilkan tersebut.

Capital gain mulai berlaku sejak tanggal 20 September 1985. Jika Anda membeli properti sewaan sebelum tanggal tersebut dan suatu hari Anda menjualnya maka tidak akan dikenakan capital gain ataupun capital loss. Namun demikian, jika Anda melakukan beberapa perbaikan yang dapat meningkatkan nilai properti tersebut sejak 20 September 1985, ataupun sebelum tanggal tersebut maka Anda dapat terkena dampak capital gain ataupun capital loss.

Apabila Anda bersama dengan pihak lain bergabung untuk memiliki suatu investasi properti, ketika properti tersebut dijual dan menghasilkan capital gain atau capital loss maka jumlah capital gain ataupun capital loss yang akan dikenakan berdasarkan besarnya porsi kepemilikan atas investasi tersebut.

Jika rumah tempat tinggal Anda disewakan sebagian, sementara Anda masih menempatinya pada saat yang bersamaan, maka Anda hanya membayarkan pajak capital gain berdasarkan bagian yang Anda sewakan.

Untuk individu yang memiliki investasi properti lebih dari 12 bulan lamanya, maka pada saat mereka menjual properti tersebut mereka dapat mendapatkan 50% diskon atas capital gain yang terjadi.

Biaya-biaya seperti bunga pinjaman bank, biaya body corporate, biaya pengecatan yang dibayarkan ketika properti disewakan, tidak dapat dimasukkan sebagai biaya dalam perhitungan capital gain, karena biaya tersebut nantinya akan diklaim dalam pelaporan pajak penghasilan tahunan (tax return) sebagai pengurang pajak untuk penghasilan kena pajak. 

Contoh atas Capital Gain:
X dan Y bersama-sama membeli sebuah flat pada tahun 1999 dengan harga $200,000 dan menempatinya sampai tahun 2006, dimana mereka membeli dan pindah ke rumah yang baru. Mereka memutuskan untuk menyewakan flat tersebut. Pada saat mereka mulai menyewakan flat, nilai pasar atas flat adalah $305,000.

Pada tahun 2010, X dan Y menjual flat itu dengan harga $500,000. Mereka membayar biaya sebesar $15,000 untuk agen real estate dan pengacara untuk layanan yang berhubungan dengan penjualan flat tersebut.

Kewajiban pajak capital gain untuk X dan Y adalah sebagai berikut :

  1. Mereka dapat mengabaikan masa sebelum tahun 2006, dimana flat adalah tempat tinggal utama mereka dan dibebaskan dari pajak capital gain.
  2. Harga dari flat untuk keperluan pajak capital gain adalah nilai pada saat flat tersebut dijadikan investasi property (nilai pada saat mereka mulai menyewakannya), ditambah biaya lain yang berkaitan dengan penjualan flat tersebut. Maka total biaya adalah:
    $305,000 + $15,000 = $320,000
  3. Besarnya capital gain adalah harga jual dikurangi dengan total biaya yang terjadi: $500,000 – $320,000 = $180,000
  4. Mereka berhak atas diskon capital gain sebesar 50% karena mereka memiliki flat lebih dari 12 bulan. Maka jumlah diskon capital gain: $180,000 x 50% = $90,000
  5. Dikarenakan flat tersebut merupakan kepemilikan bersama maka mereka harus dikenakan porsi capital gain berdasarkan besarnya jumlah kepemilikan dari investasi tersebut. Porsi capital gain untuk masing-masing pemilik dalam kasus ini: $90,000 / 2 = $45,000

 

Oleh karenanya pada saat pelaporan pajak penghasilan tahunan (tax return) untuk 2010-11, masing-masing X dan Y harus mengikut-sertakan jumlah $45,000 sebagai pendapatan capital gain mereka.

Sedangkan untuk dapat mengetahui jumlah nilai pasar dari suatu properti maka diperlukan jasa penilaian yang dilakukan oleh seorang valuer.

 

Virda Ersan
SEA Accountants
sumber: Australian Taxation Office
The Materials are provided for general information purposes only and are not intended as professional advice and should not be substituted for, or replace, such professional advice.