Real estate di Victoria akan segera menjadi opsi yang lebih mahal bagi investor asing dikarenakan oleh kebijakan Victoria State Government yang telah mengumumkan bahwa akan ada peningkatan biaya pajak tanah dan stamp duty terhadap pembelian dari orang asing mulai 1 Juli 2016. Pajak tanah akan menjadi dua kali lipat lebih dari 3 menjadi 7 persen menurut pernyataan, State Treasurer, Tim Pallas.
Selanjutnya, pajak tanah untuk absentee owners akan meningkat 0.5 persen menjadi 1.5 persen di 2017. Kabar baiknya, peraturan baru ini hanya berlaku bagi pembeli asing dan tidak untuk pembeli lokal.
Peningkatan ini dijalankan dengan tujuan untuk memastikan bahwa pembeli dari luar negeri berkontribusi untuk membayar secara adil serta berkontribusi terhadap pemeliharaan dan pembangunan infrastruktur secara umum. Pallas berpendapat bahwa ini adalah keputusan yang paling adil, dikarenakan pembeli asing tidak membayar pajak lainnya seperti gaji dan Pajak Penambahan Nilai (GST – Goods and Services Tax), namun di saat yang bersamaan juga menikmati fasilitas yang tersedia di kota- kota Australia.
Sama seperti Tim Pallas, banyak pihak telah menunjukkan dukungan terhadap kebijakan ini. Mereka menganggap bahwa pemerintah telah mendengarkan keluhan para pembeli lokal yang kerap kali tidak mampu bersaing dengan investor dan pembeli asing. Namun demikian Andrew Dimashki dari Harcourts Judd White berpendapat lain, ia percaya bahwa kenaikan pajak itu diskriminatif terhadap pembeli asing.
“Jika Anda sudah mendapat persetujuan dari FIBR (Foreign Investment Review Board), dan Anda berhak untuk melakukan pembelian berdasarkan undang-undang di Australia, tidak boleh ada diskriminasi sama sekali,” katanya. “95% dari pembeli asing berasal dari negara-negara Asia, terutama di Glen Waverley, ada unsur diskriminasi juga.” Di sisi lain, itu juga bisa menjadi berita buruk bagi investor properti lokal. Pembeli asing yang membeli “off the plan” atau properti yang belum dibangun telah mendorong banyak proyek pembangunan dan menciptakan peluang investasi bagi warga Australia, apalagi untuk pembeli pertama kali (first home buyers).
Jika daya beli dari orang asing melambat, diprediksikan akan ada dampak negatif pada kondisi pembangunan. Kepala juwai.com Australia, Gavin Norris mengatakan bahwa ada kemungkinan pembeli untuk segera beralih dari Victoria ke tempat lain. “Dampak langsung yang paling terlihat dari pajak setengah miliar dolar ini adalah adanya dorongan yang besar bagi para pembeli asing untuk menutup penawaran mereka sebelum kenaikan pada 1 Juli, dan kita memprediksi akan ada perlambatan transaksi pada setengah tahun ke depan setelah tanggal tersebut,” kata Norris.
Ia berpendapat bahwa kebijakan ini dapat membawa berkah bagi negara bagian yang lain karena kenaikan pajak ini akan mengalihkan fokus para pembeli keluar dari Victoria, seperti misalnya di Queensland atau Southern Australia. Negara bagian Victoria kini bahkan memiliki kebijakan yang lebih ketat untuk pembeli asing daripada Selandia Baru, Amerika Serikat, Inggris atau Kanada.
Sementara Pallas dan pemerintah mengklaim bahwa perubahan ini akan menghasilkan AU$486 juta selama empat tahun ke depan, tetapi Norris mengatakan bahwa ada kemungkinan pemerintah mengalami kerugian. “Ini setara dengan biaya yang dikenakan kepada pembeli untuk satu atau dua tahun dari capital gain di properti mereka. Kita pikir itu adalah hal besar dan tentu saja akan mengurangi daya tarik membeli di Victoria, “katanya.
Usaha-usaha pemerintah untuk membatasi aktifitas para investor and pembeli asing tidak hanya berhenti di kenaikan pajak ini saja, bank-bank utama di Australia juga tengah menjalankan kebijakan baru dimana mereka akan mengurangi komposisi pinjaman hipotek bagi pembeli asing atau menghentikan sama sekali. Bank-bank tersebut termasuk Westpac, ANZ, Commonwealth, Citibank, Adelaide Bank dan yang terakhir adalah HSBC.
Pengetatan kebijakan pinjaman terhadap investor asing yang telah bergulir sejak pertengah tahun 2015 yang diangkat oleh APRA (Australian Prudential Regulation Authority), disebutkan bahwa pembatasan ini tidak disebabkan oleh “anti-foreigner policy” tetapi keprihatinan dari bank-bank tentang peningkatan risiko yang tinggi di pasar properti yang terus melonjak. Langkah ini juga baru saja diambil oleh Westpac pada 26 April 2016, dimana mereka akan memberhentikan pinjaman properti kepada non-residents dan pemegang temporary visa. Tidak hanya Westpac, tetapi juga anak dari perusahaannya seperti St George Bank, Bank SA dan Bank of Melbourne telah mengambil kebijakan tersebut. Bank yang terakhir mengambil kebijakan serupa adalah HSBC pada tanggal 16 Mei 2016.
Langkah ini juga diambil major atau second tiers lenders karena adanya ratusan penipuan (frauds) kredit rumah yang disokong oleh dokumen pendapatan palsu dengan bantuan broker hipotek yang tidak terpercaya. Bank, seperti ANZ, telah memperketat pengawasannya karena kekhawatiran tentang aplikasi pinjaman. Kekhawatiran tersebut disebabkan oleh halaman-halaman paspor yang tidak tercantum, gaji yang dibayarkan oleh perusahaan asing yang tidak jelas dan beberapa dokumen lain yang diterjemahkan secara tidak benar.
ANZ memiliki investor asing yang berasal dari Tiongkok, Hong Kong, Malaysia, Singapura dan Indonesia. Seorang juru bicara ANZ mengatakan bahwa sumber dana tersebut sangat sulit dilacak, dikarenakan oleh mitra bisnis yang rumit dengan banyak perusahan-perusahaan yang digunakan peminjam untuk mengurus aplikasi. Bank-bank menyatakan bahwa sulit untuk mengidentifikasi luasnya pinjaman asing, terutama dari Tiongkok.
Pembatasan tersebut dianggap “over-reaction” oleh beberapa Real Estate Developers dan perusahaan keuangan properti walaupun lonjakan ini tidak terlalu memberi efek terhadap mereka. Bagaimanapun juga ada beberapa dampak positif yang kita tidak bisa lupakan yang disebabkan oleh adanya daya beli asing yang besar. Pembeli dari luar Australia dapat meningkatkan jumlah pekerjaan di konstruksi, devisa negara, retail dan pengeluaran jasa, pendidikan, serta pariwisata. Ada pula beberapa dari orang luar negeri menjadi warga lokal yang terampil dan pandai di Australia yang bisa membantu mengembangkan perekonomian Australia dan membayar pajak untuk Australia. Dimana hal ini sejalan dengan program pemerintah federal untuk menumbuhkan ekonomi yang inovatif melalui pengembangan-pengembangan di berbagai bidang. Akan tetapi hal tersebut nampaknya akan terhambat dari peraturan pemerintah lokal yang berimplikasi secara langsung kepada investasi di Victoria.
“When the government discourages one buyer, it loses tens of thousands of dollars in other benefits” – Gavin Norris, juwai.com
***
Apakah kondisi perubahan regulasi ini akan mempengaruhi Anda atau tengah memikirkan langkah selanjutnya dalam perencanaan investasi atau penanganan aset properti Anda, ada baiknya bila Anda menghubungi kami atau pakar properti terpercaya Anda. Tim kami dapat memastikan bahwa Anda akan mendapat informasi dan saran yang paling sesuai dengan perencanaan yang anda inginkan.
Bila Anda mempunyai pertanyaan diseputar dunia real estate Australia, silahkan menghubungi kami di 1300 884 168 atau kunjungi kantor terdekat kami.
Alain Warisadi,
CEA (REIV), CA (MFAA), TAA, CIT (M), CPS (RE), Dipl FMBM, B. Ec (Fin)
Property Writer/ Property Consultant
Finance Consultant (Mortgage Broker)
Licensed Estate Agent
Harvard University Scholar
(e.) a.warisadi@xynergy.com.au
Tanya Tjahjosarwono, B.Bus (MKT), M. ADV MKT.
Co-property Writer
Marketing Communications Manager
(e.) tanya.tj@xynergy.com.au
Sumber: Bloomberg, Domain News, Financial Review, Your Investment Property Mag, The Straits Times, The Sydney Morning Herald.
