Royal Commission di berbagai negara Commonwealth seperti Australia merupakan diskusi antara Gubernur antarkota atau wilayah yang mendiskusikan masalah-masalah kontroversial. Baru-baru ini, pihak Royal Commission membahas mengenai peraturan pinjaman hipotek (mortgage).

Banyak pemilik rumah di Australia yang membeli rumah dengan sistem peminjaman dana dimana mereka hanya membayar bunga saja untuk kurun waktu tertentu terlebih dahulu (interest only loan). Berdasarkan diskusi dari Royal Commission, lembaga keuangan di Australia ditekankan untuk memperketat prosedur pinjaman hipotek guna mengurangi pinjaman yang berisiko tinggi. Pada saat ini, sekitar 200,000 penduduk Australia menggunakan sistem pinjaman interest only.

Sebelumnya, bank di Australia memperbolehkan konsumen untuk meminjam dengan pembayaran interest only dalam kurun waktu tertentu serta dapat diperbaharui kembali. Namun, sejak adanya perubahan peraturan di awal 2019 dari pemerintah Australia yang tidak memperbolehkan perpanjangan pinjaman dengan pembayaran interest only, konsumen bank harus mulai membayar cicilan hipotek yang mencakup pokok dan bunga (principal and interest repayment).

Selain daripada itu, seorang Senator bernama Kenneth Hayne juga mengajukan proposisi untuk perubahan di industri broker hipotek, dimana pelanggan yang membayar jasa profesional broker hipotek dibanding bank. Proposisi ini mampu memberikan dampak negatif terhadap sistim pialang broker hipotek dan memberi dampak positif lebih jauh bagi lembaga keuangan karena mereka memiliki kebebasan untuk mengatur berapa tinggi biaya bunga yang akan dikenakan ke konsumen.

Jika perubahan-perubahan ini telah diregulasi, siapakah yang akan terkena dampak paling besar? Jawabannya adalah mayoritas pelaku industri properti di Australia, dari pemilik rumah, yang ingin meminjam dana, dan juga para menyewa.

Pemilik Rumah Akan Membayar Lebih Untuk Hipotek

Saat ini, kurang lebih terdapat $360 milyar yang terbungkus di interest only mortgages. Sebelumnya, pembayaran kembali hipotek tergantung pada suku bunga (interest rate) yang berfluktuasi akibat broker hipotek dan bank yang bersaing dengan harga.

Tetapi, dengan adanya interest only loan yang berakhir setelah lima tahun, pemilik rumah memiliki kemungkinan untuk mengalami peningkatan dalam pengeluaran untuk membayar kembali hipotek kira-kira sebanyak 70%. Sebagai contoh, jika Anda membayar $3,000 per bulan untuk interest-only loan, sistem principal and interest repayment akan meningkatkan pembayaran per bulan menjadi $4,700.

Situasi dimana seorang pemilik rumah dibutuhkan untuk membayar principal loan akan tergantung pada situasi keuangan serta gaya hidup. Seorang pemilik rumah yang memiliki properti yang banyak dan menggunakan interest-only loan akan menerima dampak negatifnya paling besar. Artinya, memiliki banyak properti hanya masuk akal jika seorang pemilik rumah menggunakan uang tunai, yang juga berdampak pada pasar sewa properti.

Peningkatan Harga Sewa

Bahkan dengan kondisi pasar properti saat ini yang mengalami penurunan harga, prospek untuk membeli rumah juga akan lebih mengkhawatirkan. Hal ini mungkin mendorong sepertiga dari penduduk Australia untuk menyewa.

Pada umumnya, interest-only loan dapat dibayar kembali dengan uang sewa dari properti yang dijadikan investasi. Namun, dengan proses pembelian yang diperketat akibat principal and interest repayment, peningkatan harga sewa merupakan dampak yang dapat diprediksi, karena para pemilik properti memerlukan pendapatan yang lebih banyak sebagai sarana untuk membayar cicilan pinjaman.

Dengan harga sewa yang lebih mahal, para penyewa akan mengalami kesulitan untuk menabung guna membeli rumah sendiri dan hal ini akan menciptakan kondisi negatif. Serta ditunjang dengan tingkat gaji atau upah para pekerja Australia yang tidak meningkat dalam situasi ini.

Pada sisi terangnya, semua ini merupakan diskusi dari Royal Commission, dan belum terdapat konfirmasi. Ketika administrasi pemerintahan baru di bulan Mei mulai bekerja, terdapat kemungkinan adanya perubahan yang akan lebih memihak untuk pembeli rumah pertama.

Rekomendasi Royal Commission saat ini berdampak pada pengetatan peminjaman dana, baik untuk investor atau pembeli rumah pertama. Bukannya disebabkan oleh bank yang tidak mau meminjamkan, tapi Royal Commission mengharuskan mereka untuk memperketat sistem peminjaman dana mereka.

Bruce Oliver,
CEA (REIV), Dipl FMBM, B.Comm.
Property Writer/ Property Consultant
Licensed Estate Agent

Jeffrey Koby,
B.BUS (MKT) M.MKT, CAR
Co-property Writer
Marketing Communications Manager